住宅取得資金の贈与
新宿区高田馬場の大木昭生税理士事務所です。
今回は住宅取得資金贈与制度について書いてみました。
住宅を新築又は購入するにあたって親や祖父母から住宅資金の一部を贈与してもらった場合
一定の金額まで住宅取得資金贈与の非課税枠を適用することができます。
非課税枠は下記のとおりです。
イ 下記ロ以外の場合
| 住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
| ～2015年12月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2016年1月1日～2020年3月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
| 2020年4月1日～2021年3月31日 | 1,000万円 | 500万円 |
| 2021年4月1日～2021年12月31日 | 800万円 | 300万円 |
ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合
| 住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
| 2019年4月1日～2020年3月31日 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 2020年4月1日～2021年3月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2021年4月1日～2021年12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
（国税庁ＨＰ抜粋）
消費税が10％に増税後の方が非課税枠が大きくなってます。
この制度で注意しないといけない１点目は住宅ローン控除との併用についてです。
住宅ローン控除はざっくり説明すると住宅の取得費と住宅ローン年末残高とのいずれか小さい金額に一定割合（1％）を乗じた金額が所得税額から控除されます。住宅取得資金贈与を受けた場合は住宅取得費から贈与を受けた金額を除く必要があります。
例えば 住宅購入費4000万円 親からの贈与1000万円 住宅ローン残高3500万円 とした場合
ローン控除額 取得費4000-1000＝3000万円 ローン残高3500万円 3000＜3500
税額控除額 3000万円×1％＝300,000円 となります。
この贈与額を除いていない納税者が１万人以上もいたとして国税庁が会計検査院から指摘を受けて是正をしているようです。https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2018/oshirase/index.htm
２つ目の注意点は贈与を受ける時期です。
住宅購入の契約をして住宅ローンを組むと思います。住宅購入費満額で住宅ローンを組んだ後で贈与を受けた場合、この贈与制度は適用できません。なぜかというと購入費は借入ですべて賄えてしまっているので、その後のもらったお金は普通の贈与ということになってしまうからです。後でもらったお金でローンを繰上げ返済しても適用不可です。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q4
ただ、注意点１のように購入費から贈与額を控除する必要はなくなります。
普通の贈与（暦年贈与）は110万円までしか非課税枠がないので、贈与税を回避するには相続時精算課税制度を適用して2500万円までの非課税枠を適用するしかないかと考えます。
よって、贈与のタイミングは十分注意してください。
また、住宅取得資金贈与制度を適用するには納める税額がなくても贈与税申告が必要となります。
そして住宅ローン控除を適用する１年目の確定申告おいてこの贈与税申告書コピーを添付することになります。
